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海南囤地调查

2019-08-16 19:31:40来源:励志吧0次阅读

  在国土部1457宗闲置用地名单中,海南141宗土地“榜上有名”。

  而这141宗闲置用地,只是海南大规模圈地运动的冰山一角。本报从一家不愿具名的机构独家获得的一份海南储地报告显示,以招商引资之名和地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣,1 家地产公司共在海南圈地约18万亩,合约12600公顷,拿地时间最少也在 年以上,目前开发大多未过半,远远超过闲置名单公布的1672公顷。

  “海南楼市就是冒险家和投机分子的乐园。”一位在海南浸淫多年的开发商人士对本报表示,这里面不乏内地大型国有企业、大胆的民营公司老板以及香港富豪。他们豪赌海南国际旅游岛概念,并继续在这里跑马圈地、合纵连横。

  泛东海岸地块基本没地了

  从地图上看,海南岛呈椭圆形,中间高、四边低。中间是高山,四边有着优美的海岸线,是一片热带海岸原生态净土。

  在地产商眼里,对海南土地的争夺,实际上就是对海岸线的争夺。

  获得的这份储地报告显示,1 家地产商在海南的土地储备大多以万亩计,最少的万科也有上千亩土储,其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富 6000亩。合计近18万亩。

  从土地储备的分布看,旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕,东部组团包括琼海、万宁两市,中信、华润、海航在此盘踞;南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县,富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨;北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县,、海航、富力、雅居乐已入驻。

  对比之下,的SOHO中国在海南的数百亩土地仅是小儿科。

  “这份报告是结合实地考察+政府公开信息做出的,也有上市公司公告、项目广告书等材料可以印证。”据报告执行人表示,海南东、北、南部土地市场瓜分已经接近饱和,中、西部尚有空间,目前许多地产商正朝向这里发展、拿地。

  公开资料显示,以上公司所圈地块,投资均以百亿计,除了中信泰富计划投资百亿开发万宁神州半岛外,中信地产在博鳌的总投资额将在100亿元以上,雅居乐清水湾、富力澄迈项目也号称投资超过100亿元,多个项目的开发周期都在10年以上。

  不过,上述天量地块,有的并未体现在上市公司报表中,有的仅公告一部分。其中缘由,在于大部分土地为一级开发,有的并未完全取得土地使用,这与海南省土地出让制度有关。

  这些土地是如何获得的?

  据闲置名单显示,141宗土地最早出让于1991年,最晚在2006年,其中大部分集中于199 -1998年,以及年间。

  前述储地报告也得出结论,像鲁能、华润、海航、中粮等大型国企,海南拿地时间均超过5年,有的地块更在10年以上,如中粮亚龙湾是199 年拿地。富力、雅居乐稍晚,于年进入。万科、绿城更晚一年左右。

  熟悉海南土地市场的一级开发商务策划师崔元星介绍,由于海南地方财政基础薄弱和历史原因,上世纪90年代,海南曾将大片土地交给开发商整体开发,截至2004年底,这些成片开发实际使用土地面积仅49平方公里。

  而在地方政府的招商热情之下,开发商再次进入海南的一级开发市场,是在2004—2006年,目前一级开发市场已经所剩无几。

  崔元星称,其关键因素是土地收益分成。海南省人民政府2006年7月出台《关于规范企业参与土地成片开发的通知》,企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%,这也直接刺激了海南土地一级开发市场。

  他粗略估计,目前一级开发商手中带海景资源仍未出让的土地,还有至少 00平方公里。现在进入海南房地产市场,已经很难在一级开发上分一杯羹了。

  但开发商参与土地一级开发,并不仅仅是看中土地收益分成,更在于拿到该地块的二级开发权。“现实情况是,一级开发商在土地招拍挂中存在先天优势,甚至可以左右土地二级出让。”多位在海南地产商人士坦言。

  因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时间长、政策风险高等问题,通过介入一级开发,可以更好地把握土地规划定位等核心问题,便于企业在下一步招拍挂中掌握主动权,拿下土地二级开发权。

  崔元星认为,在现有体制下,二级土地市场招拍挂只是一个形式。“一级开发商可以出任意高的价格抬高地价,把其他开发商排除在外,可以想要哪一方拿就让哪一方拿,只要是他们的利益共同体。”

  海南业内人士认为,成片土地出让及一二级联动的开发,正是地产商可以大肆囤地的奥秘所在。地产商在海南的狂飙突进,折射出的是当地土地出让招拍挂制度和市场监管的缺位。

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