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限价是掩耳盗铃之举

2019-10-09 19:18:14来源:励志吧0次阅读

限价是掩耳盗铃之举

作为“国五条”中唯一要求地方在一季度末出台细则的条款,房价控制目标“重出江湖”。对此,地方政府则普遍持消极应付态度,除北京等个别城市要求普通商品住宅价格稳定外,大部分城市都与当地家庭可支配收入涨幅或GDP涨幅挂钩。

为完成房价控制目标,一线城市的限价政策普遍升级。尽管限价政策可以起到“立竿见影”的效果,但其存在的种种弊端不容忽视。

首先,限价破坏了市场规则。限价从本质而言运用的是计划经济手段,是典型的行政力量干预市场的行为。有开发商直言,现在负责商品房定价的不是企业,而是政府。在这个政策组合中,政府既充当规则制定者,又直接干预企业的市场运营,让企业无所适从,在用市场手段、花大价钱获得的土地上,企业开发出来后,还要按照政府的行政意志进行销售,这是典型的破坏市场规则行为。

实际上,限价令在某种程度上几乎成为“涨价令”。在2011年和2013年,多数城市的房价控制目标都与当地GDP或者人均可支配收入增幅挂钩。我国总体GDP增幅在8%左右,而地方政府的增幅大都在10%左右。房价与10%挂钩,显然是给了市场明确的预期,房价依然会大涨。

限价的目的是稳定房价总体水平,进而降低居民购买住房的难度,至少不增加购房压力。而现实的情况是,成套房屋的总价与家庭收入之间有一个倍数关系,即房价收入比值,如果房价和居民收入同时上涨相同幅度,居民买房的压力也成倍上升。因此,将房价涨幅与居民可支配收入涨幅挂钩,就认为可以降低居民的购房压力,无异于“掩耳盗铃”。

其次,限价有逃避之嫌。10年来的房地产调控政策,总结出的最主要的经验教训是应建立房地产供应“双体系”。“双体系”之一的“市场体系”在过去15年已有长足的进步,并且是众多改革领域中相对成功的一个。“双体系”之另外一个体系是“保障房体系”,政府经历了过去几年的反复,也认识并承认政府保障的缺失,因此才有了此后的“十二五”期间建设3600万套保障房的计划。

市场的归市场,保障的归政府,如果“双体系”能够真正落实到位,中国房地产市场的价格矛盾、市场扭曲将获得很好的解决。但是,理想是丰满的,现实又是骨感的。宏伟目标提出后,保障房建设却遭遇各地落实不到位、弄虚作假、标准不统一、管理机制不完善等问题,以至于保障性安居工程的建设指标连年调低,“双体系”建设有不了了之,甚至失败的苗头。政府部门不去解决保障房建设的问题,迎难而上,而是选择在商品房市场实行限价。背离了“市场的归市场,保障的归政府”这一原则。

最后,限价易滋生寻租空间。那里有行政审批,那里就有寻租的空间。据一些媒体、企业反映,政府为了执行所谓的限价措施,严控预售证的发放,明明已经竣工的项目,各项建设都合格,但政府一个指令,就不让卖,理由是定价过高。但预售证的发放与否,在实际操作过程中可松可紧,如果监督不到位,极有可能形成腐败温床。

限价政策对房地产市场的发展弊大于利,其是政府应对舆论压力的缓解剂,但决不是根治疾病的良药。政府对房地产调控应进行反思,放弃以行政管控为主的思路,更多采取市场杠杆,如税收、信贷等。土地方面应推行“限地价、竞房价”,而非“限房价、竞地价”;住房方面,要推行保障房限价、商品房不限价。

(作者为中房研协技术服务公司副总监)

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