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金陵飯店601007金融危機影響短期經營

2019-11-09 02:40:17来源:励志吧0次阅读

金陵饭店(601007)金融危机影响短期经营 中长期仍较乐观

虽然金融危机对金陵饭店(601007)当期经营带来一定的冲击,近3 年业绩也很难看到爆发式增长;但新金陵、天泉湖等项目的价值不应被忽视结合现金流贴现法、市场法对公司进行分业务估值,我们认为:即使不考虑公司优秀管理团队及天泉湖项目巨大的潜在价值,每股合理价值也有9 元

1、未来将打造三大业务:酒店、度假区、上下游产业链

围绕着“打造具有国际影响力的百年民族品牌”的目标,未来公司将着力打造三大业务板块:酒店投资管理、旅游资源开发和上下游产业链

酒店投资方面:大力实施品牌营运和资本运作,通过新建、收购、控股、租赁经营等多种途径,拓展酒店实体连锁经营

酒店管理方面:目前,公司持有金陵酒店管理公司26.78%股权(高管持股约60%),酒店管理业务将继续积极拓展,不排除在适当的时机加大进入酒店管理市场的可能性;旅游资源开发:公司通过全资子公司“金陵旅游发展有限公司”,积极参与天泉湖开发,是未来一段时间内旅游资源开发的重点

上下游产业链:从餐饮的源头抓起,建设绿色蔬菜种植基地,确保食品来源的健康与安全;与中行、招行、国航、东航、南航、海航、深航等建立了战略合作关系,有效丰富营销渠道

2、金融危机影响短期经营,中长期仍较乐观

(1)酒店经营受到金融危机的影响,但中长期仍较为乐观

金融危机影响仍在持续09 年将是公司成立以来最困难的一年,1 季度公司净利润下降12%,由于入境市场尚未完全恢复,金融危机的影响仍在持续另,南京旅游局统计数据显示:1 季度,南京入境游客下降9%,4 月份下降9%; 月份平均客房出租率下降4.2 个百分点,4 月份下降4.1 个百分点

内需增长缓解危机压力随着4 万亿投资计划的逐步实施,以及南京加大重点项目的推出力度(09 年南京力推50 个大项目,其中前14 大总投资超过1000 亿元),国内市场需求增长,部分弥补了入境游下滑的冲击

公司酒店业务中长期前景看好酒店市场将继续增长——随着国内旅游业的持续发展、长三角作为国际大都市圈的逐步确立、南京对旅游业发展的重视、世博会的有效辐射,未来南京酒店市场仍有增长空间;公司卓越竞争力是分享酒店市场增长的保证——金陵品牌蜚声海内外,85%在宁的500 强企业与公司签订全球订房协议,公司订房系统占客房销售78%,宾客回头率达到61%,金陵贵宾会员总数已达45 万

(2)玛斯兰德销售出现好转

预计2012 年开发完毕“玛斯兰德”别墅项目位于江宁区,距金陵饭店11 公里,占地48 万平方米,建筑面积26 万平方米;项目总投资11 亿元,预计销售收入20 多亿元

于03 年11 月开发,预计2012 年全部开发完毕

销售出现好转,均价1. 万/平方米一期141 幢、二期182 幢全部售完;三期160幢均为美国南加州风格的高端独栋别墅,至2009 年5 月底已销售100 幢(09 年销售约20 套),待销售60 幢目前销售均价1. 万/m2(户型m2)

收入主要在三、四季度结算由于地产收入确认需具备一定条件,预计08 年部分销售收入要到09 年第三、第四季度才能结算08 年收入1.65 亿,目前房地产市场回暖迹象明显,我们预计销售收入有望达2 亿元

股权投资差额摊销2011 年摊完公司每年摊销长期股权投资差额897 万元,2011 年摊销完毕

3、新拓展项目进展顺利

(1)新金陵项目预计2011 年竣工,效益将好于纯酒店项目

新金陵定位高端商务,与现金陵饭店既形成差异,由存在较大互补新金陵项目位于南京新街口-CBD 中心,紧邻金陵饭店,将建成集超五星级酒店、5A 智能写字楼、会议展览、精品商业于一体的城市高端综合体建筑项目针对高端商务客源,为其提供办公场所和高尚生活空间,在共享金陵饭店顾客群和商业配套设施的基础上,形成差异化的市场定位

公司权益比重51%预计总投资16 亿,其中权益资金12 亿,银行负债4 亿;公司占51%,公司二股东欣光投资之子公司伯藜置业占49%

项目总建筑面积16.5 万m2,其中酒店面积约4 万平方米(酒店380 间套),写字楼约6.5 万平方米;项目投入使用后,公司酒店客房总数将达962 间套

预计2011 年竣工项目目前正在桩基和地下主体工程施工阶段,预计2011 年竣工市场培育期短,效益将好于纯酒店项目新金陵项目与纯酒店项目有很大的区别,主要表现在写字楼面积占比很高,商业配套更为完备和成熟依托现有的金陵饭店的客源和市场,写字楼和酒店的市场培育期将大大缩短,而且,写字楼一旦出租,收入和现金流将实现稳步增长总体上看,项目整体经营效益将好于纯酒店类型,收益情况也将比纯酒店项目稳定

(2)天泉湖开发稳步推进,前景值得期待

天泉湖所处的铁山寺森林公园自然资质好,交通已大幅改善铁山寺国家森林公园(4A级)占地71 平方公里,是江苏省唯一没有被开发的国家级森林公园天泉湖位于铁山寺森林公园内,四面环山,水面面积9 平方公里,湖水清澈距南京90 公里(1.5 小时车程),高速公路通达,08 年以来交通状况大幅改善

天泉湖将打造成顶级的旅游度假区铁山寺森林公园站显示:天泉湖综合开发总体规划已通过专家评审——将打造成集休闲度假、创意产业、高端居住等于一体的现代服务业集聚区、旅游度假区、新农村建设示范区,建成长三角顶级、全国一流、具有国际影响的旅游度假区

政府高度重视天泉湖开发属江苏省重点投资项目,政府方面高度重视,从政策上保证了项目的顺利开发

金陵集团之子公司负责天泉湖一级开发及招商引资工作“金陵·天泉湖商务中心区”以天泉湖为中心,涵盖陆地延伸1 公里的区域,占地48 平方公里天泉湖开发建设公司(金陵集团持股60%,铁山寺森林公园管委会持股40%)负责整体规划、土地一级开发、公共配套设施建设、招商引资工作

公司拟在天泉湖打造一个集五星级酒店、会议度假、生态旅游、养生养老为一体的高端生态休闲旅游集聚区公司专门成立了“金陵旅游发展有限公司”(全资子公司),开发“金陵天泉湖旅游生态园”——一个集五星级酒店、生态旅游、会议度假、养生养老为一体的高端生态休闲旅游集聚区“金陵天泉湖旅游生态园”是“金陵·天泉湖商务中心区”首个大型建设项目,首期投资约3 亿元,意向投资项目占地约300 亩,目前已取得小龙山地块100 亩,争取09 年内开工建设(09 年计划投入资金1.2 亿),第二、三期的投资按照规划分期进行、滚动开发

天泉湖项目前景值得期待作为江苏唯一的尚未开发的4A 级森林公园,兼具优美的自然风光、迷人的湖泊,以及长三角庞大的消费群体,其开发价值可见一斑;金陵集团控股子公司是天泉湖一级开发的负责单位,结合公司品牌、管理、资金实力,我们认为,公司将在天泉湖开发中扮演至关重要的角色,开发前景值得期待

综合来看,我们认为:天泉湖项目将极大拓宽公司的增长空间,增厚公司长期投资价值,对公司经营和价值将产生深远的影响

4、对外收购扩张仍处考察阶段

(1)酒店收购标的仍处考察阶段

收购酒店是战略的重要组成部分,公司一直在积极考察公司上市后,包括总经理、财务总监、证券投资总监在内的工作班子一直在持续调研论证、考察洽谈和跟踪相关投资项目酒店资产收购是公司的发展战略的重要组成部分,公司将选择符合发展战略和投资规划的酒店标的,抓住最佳时机实施资本运作,综合考虑整体战略规划及资金安排、项目前景,努力降低投资风险,确保项目的投资成本、资产质量和收益回报初始项目会慎重选择、稳步推进,待经验积累充分、盈利模式成熟后再加快资本扩张

考察范围以长三角为主、高星级为主、综合地产项目为主,兼顾长、短期收益公司将通过投资建设、收购、控股、租赁经营等途径,拓展酒店实体连锁,创新商业营运模式,促进公司从传统酒店业向新型住宿业延伸,推动产业结构优化升级,实现稳健性和成长性同步发展在扩张过程中,实施酒店实体投资组合化,主要开发以高中端酒店为主体的综合商业地产项目,兼顾长、短期投资收益,提升酒店创利能力和房地产增值空间

目前考察项目主要以长三角地区为主,一、二、三线城市均有涉足

不排除吸收国资委及集团下属的优质酒店资产公司主要是通过市场化运作寻求酒店投资项目,也不排除未来吸收国资委旗下优质酒店资产、集团下辖酒店资产以及管理公司托管的高星级酒店项目的可能性,但后者目前相关条件和时机尚未成熟公司对于项目所需的资金来源、系统支撑、人才储备、市场支持、客源保证等均已奠定良好基础

(2)不排除加大进入酒店管理领域的力度

酒店管理公司管理客房1.65 万间,08 年净利润389 万元公司持有金陵酒店管理公司26.78%股权金陵酒店管理公司目前管理酒店73 家(其中高星级酒店60 家,金一村经济型酒店13 家),客房总数超过1.65 万间,在中国酒店集团中位居第三08 年实现净利润389 万元

不排除加大进入酒店管理领域的可能性目前管理公司还处于市场培植期,经营业绩存在一定的不确定性当管理公司发展到一定程度,市场份额稳定、经营业绩良好时,股份公司不排除加大进入酒店管理市场的可能性

5、每股价值9 元以上

(1)预计EPS 0.19、0.25、0.26 元

未来3 年酒店业绩平稳增长虽然南京将不断新增5 星级酒店,市场竞争将越来越激烈,但酒店需求市场也在不断的复苏和增长;而且,金陵饭店管理卓越,在海内外拥有很好的口碑及忠诚的客户,这保证了酒店能够在激烈的竞争环境中稳步发展

预计EPS 为0.19、0.25、0.26 元来自酒店业务的净利润占公司全部净利润85%,我们预计:未来几年,来自贸易业务、地产业务的净利润也将平稳增长总体上看,未来三年,公司净利润将保持平稳增长,预计EPS 为0.19、0.25、0.26 元

此外,公司公告称:“江苏天泉湖开发建设有限公司将协调政府相关部门在国家政策允许范围内给予本公司意向投资项目优惠政策扶持”但这对业绩是否有影响尚难判断,我们盈利预测暂不考虑天泉湖项目的影响

南京目前5 星级酒店12 家,外资品牌未来将相继进入南京(现已有皇冠、喜来登等品牌),2010 年新增绿地洲际、世贸滨江凯悦,2011 年新增诺富特,2012 年新增万豪

我们认为:外资品牌主要竞争优势在于其强大的销售络,在管理的精细化和文化特色方面并不占优,而其销售络能否在二线市场实现有效延伸仍有待观察,毕竟,此前豪生、希尔顿、香格里拉等品牌曾相继从南京撤走

(2)每股价值9 元以上

每股价值9 元以上即使不考虑(1)公司优秀的管理团队及管理水平,(2)天泉湖项目潜在的开发价值,公司合理价值也有 亿元,即每股 元

良好的中长期投资标的公司资产价值被低估,中长期来看,优质项目将在业绩中得到体现,天泉湖潜在的开发价值也将不断释放,是良好的中长期投资标的

(3)分业务估值情况

现金陵饭店权益价值 亿元

现金流贴现法测算结果 亿:按08 年利润水平(约5500 万),酒店年实现税后现金流约7000 万(折旧约2000 万,假设年修缮费用500 万),按3%的永续增长、8%-10%贴现率,权益价值 亿元;

市场法测算7.5 亿:金陵饭店建筑面积5 万平方米,按1.5 万/平方米价算(新街口附近商业类售价约2 万/平方米,由于不是新物业,给予25%的折价),价值约7.5 亿元

现金流贴现法估算的价值比从市场法高,乃源于现金流包含了公司卓越的管理溢价

贸易业务估算权益价值约1 亿元

公司贸易业务主要分为两块:代理高端白酒(如茅台、五粮液、泸州老窖等)及红酒(卡斯特、张裕、华夏等),酒店用品采购

公司贸易业务08 年贡献权益利润624 万,公司贸易业务具有较好的可持续性,给予15倍PE,权益价值约1 亿元

估算新金陵项目价值13 亿

现金流贴现法测算均值27 亿:按目前的租金水平及现有金陵饭店经营情况简单测算,项目稳定经营后年贡献税后现金流约2.1 亿元,假设经过5 年达到稳定期,稳定后永续增长3%,按8%-10%的贴现率,项目实体价值现值约 亿,均值29 亿

市场法测算26 亿:新金陵作为新地标,按2.2 万/平方米价算(新街口附近商业类售价约2 万/平方米),项目价值约36 亿元,折合成现值约28.5 亿元

综合来看,项目实体价值约29 亿,权益价值约25 亿(扣除4 亿负债),按51%权益比例计算,公司享有部分约为13 亿

玛斯兰德项目权益价值约1 亿

预计项目未来可带来收入约15 亿玛斯兰德 年累计结算收入7.1 亿元,公司预计整个项目销售20 多亿元,因此,我们预计,项目尚未结算的收入预计15 亿左右(含未开发部分)

项目可增厚公司价值1.1 亿元 年,项目销售净利润率22.5%,由于前两期绝对售价较低,我们认为:后期销售净利润率将比前期高,预计能达25%;即使按22.5%销售净利润率计算,项目可贡献利润3.4 亿元,增厚公司价值1 亿元

玛斯兰德项目的价值将以利润的形式体现在最近的5 年中,将对近几年利润构成支撑

酒店管理及其他业务价值约1 亿元

公司持有金陵酒店管理公司26.78%股权,金陵酒店管理公司目前管理客房总数超过1.65 万间,在中国酒店集团中位居第三08 年实现净利润389 万元

此外,公司投资3000 万元,参股紫金财产保险股份有限公司3%股权

我们测算这两块业务的价值约1 亿元

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