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土地价涨量缺或催生“市区豪宅化”

2020-01-16 14:42:06来源:励志吧0次阅读

今年以来,北京高端住宅项目销售情况火爆,不少项目已提前“收官”。高端住宅项目的热销成为今年一线城市楼市的重要特征。除改善型需求和资金保值需求旺盛外,地价的不断上升也促使房企推出价位更高的项目。业内人士表示,由于一线城市核心区的土地资源稀缺,土地价值持续提升,已出现“市区豪宅化”的现象且呈扩散化趋势。

保利地产联合体10日以45亿元摘得今年上海新“地王”,楼面价达27055元/平方米。在近期一线城市的土地交易热潮中,不少地块的楼面价创下该区域的历史新高。同时,尽管三季度土地交易量较大,但今年以来土地交易量整体仍处于低位。

土地成交价攀高

今年中秋、国庆“长假”前夕,土地市场的交易节奏骤然加快。9月最后一周,北京成交住宅地块10宗,苏州成交8宗,合肥成交8宗。“长假”后,首开、招商、金融街等地产巨头发布拿地公告。不少地方加快推出土地,以期通过土地交易增加财政收入。

近期一线城市高价地频现。根据北京中原地产的统计,9月最后一周,北京成交的10宗住宅地块平均楼面价为8181元/平方米,其中9宗地块位于六环以外。大兴区亦庄的两宗居住用地楼面价分别达99 4元/平方米和9961元/平方米,接近该区域地块价格的最高水平。

链家地产的统计数据显示,去年三季度,北京、上海、广州、深圳住宅用地成交的溢价率仅为7.51%,今年三季度则攀升至2 .12%。部分城市的土地出让过程中存在底价设定过高、出让方式过于倚重拍卖的情况,在一定程度上推高了土地成交价格。

市场预期的变化也影响了地价。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,近期地价和溢价率均有所上升,显示多数开发商对市场见底回升的判断已基本一致。

业内人士认为,在楼市销售相对旺盛、区域价值不断提升的情况下,地价的提高属合理现象,这种现象可能延续,但不断提升的土地成本势必最终转嫁到房价中。

土地供应仍不足

“现在北京六环内基本上没有合适的住宅用地,而且保障房配建的要求越来越多。所以,只要有位置不算太差的土地,大家都会去争抢。”某房地产上市公司相关负责人对中国证券报记者表示。

土地供应郊区化已成为近年来的重要趋势,在土地资源稀缺的一线城市更为明显。以北京为例,继通州区之后,近年来房山区、大兴区也开始成为土地供应的热点区域,但仍难以满足市场需求。

统计数据显示,一线城市目前的土地去化周期不足一年,造成市场潜在供应不足。今年8月,国务院督查组表示,部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%。

在中央督查和土地出让收入缩水的双重压力下,从今年8月开始,各地加快土地供应节奏,促成土地市场交易的旺盛,但整体而言,今年以来的土地供应规模仍不如往年。链家地产的统计数据显示,今年前三季度,十大城市的住宅用地交易面积同比下降 9.1%。分析人士认为,完成今年的供地计划颇有难度。

在今年的土地供应中,有相当部分用于保障房的配建。根据北京市土地整理储备中心的数据,在今年9月29日北京成交的8宗土地中,有7宗土地配建公共租赁住房和限价房。“保障房配建要求越来越多,令房企在项目核算时抬高同一地块商品房项目的成本。”上述房地产上市公司负责人表示,如果商品房用地成本较高,则企业倾向于以高端住宅的形式推出项目,容易形成高档房小区与保障房小区并存的格局。

业内人士表示,在土地总供应量减少的情况下,未来普通商品房的供应量将受到影响。土地价格的上升将促使更多的项目以中高档住宅的形式出现,可能进一步导致未来普通商品房供应不足并抬升整体房价。

警惕“市区豪宅化”

北京某高端房地产项目负责人对中国证券报记者表示,在城市规模不断扩大、土地价值逐渐提升的情况下,一线城市核心地段的房屋价格将继续攀高,并逐渐形成“市区豪宅化”。

目前北京四环内惟一的在售商品房项目“太阳公元”尾期将以大户型的高端住宅形式呈现,预计均价将超过60000元/平方米。在 年前最初入市时,“太阳公元”以普通住宅的形式推出,均价尚不足目前售价的一半。

在一线城市,市区高端住宅项目的出现更多的是迫于土地成本。对于房地产开发商来说,当土地价格相对不高时,倾向于将项目做成普通住宅,面向首次置业需求;当土地价格偏高的,则倾向于以高端住宅的形式呈现,主要面向改善型需求和部分投资者。北京万科副总裁肖劲曾直言,更希望选择首次置业类土地,但当前市场的改善型需求同样旺盛。

“改善型地块”的不断出现正在催生越来越多的高端住宅项目。中国证券报记者梳理近年来北京的土地成交记录发现,土地成交楼面价在15000元/平方米以上的项目绝大多数被做成高端住宅。有开发商表示,如果不是部门的管制,一些项目可能报出更高的价格。

在当前的政策环境下,这种高端项目并不缺少市场。杨少峰表示,不少改善型需求仍在寻求释放的空间。同时,在限购的背景下,有能力的购房者倾向于一步到位,购买更好的项目。但大量高档房的出现不仅不符合调控目标,还容易造成土地资源的浪费。

业内人士表示,在地方财政吃紧、对土地出让金颇为渴求的情况下,此轮土地交易热潮可能催生一批高价地,高价地可能从城市核心区向郊区、从一线城市向二三线城市扩散。地价是房价的重要组成部分,有关部门应密切关注近期土地市场的交易情况,避免出现土地价格的非理性抬升,同时加大土地供应并及时公布土地出让计划,稳定市场预期。

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